در مورد علت افزایش قیمت مسکن وقتی قانون عرضه و تقاضا نمیتواند توضیح دهنده افزایش قیمت باشد؛ افزایش قیمت با سوداگری توضیح داده میشود. در حالیکه سوداگری به معنای خرید و فروش برای کسب سود است که این مساله با خالی بودن خانه ها تداخل دارد. شاید کاهش تقاضا برای خانه دار شدن را بتوان مرتبط با عدم قدرت خرید و علت افزایش قیمت در مسکن را مرتبط با قدرت قیمت گذاری گروه های پر نفوذ در اقتصاد دانست.

مقدمه:

طی سال های ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۲ شاخص بهای زمین، مسکن و متوسط اجاره بهای مسکن در تهران و سطح عمومی قیمت ها از رشد متوسط سالانه به ترتیب ۲۶  24   22  19 درصد برخوردار بوده است به طوری که در طول این دوره بهای زمین، مسکن و اجاره بهای مسکن و سطح عمومی قیمت ها به ترتیب ۱۰۷، ۷۶، ۶۱، و ۳۷ برابر شده است(شاکری عباس مقدمه بر اقتصاد ایران).

اگر دو عامل زمین و هزینه های ساخت به عنوان عوامل اثر گذار در قیمت مسکن در نظر گرفته شوند با در نظر گرفتن نقش پنجاه درصدی زمین  و پنجاه درصدی هزینه های ساخت (سطح عمومی قیمت ها را میتوان نماینده هزینه های ساخت قرار داد) به خوبی می توان توجیه قیمت گذاری مسکن را در تغییر قیمت این دو عامل بیان کرد.

در شهرها از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ تعداد واحدهای مسکونی خالی ۲/۶۳ برابر شده و به حدود ۴۱۲‚۶۶۳‚۱ واحد رسیده است. رشد خانه های خالی و افزایش قابل ملاحظه تولید مسکن گویای آن است که عرضه نسبت به تقاضا افزایش بیشتری داشته است و افزایش قیمت مسکن نتیجه رشد مازاد تقاضا نیست.

تغییرات قیمت مسکن در کشورهای صنعتی در طی سه دهه تغییرات قیمت مسکن  کمتر از دو برابر به میزان ۶۰ درصد بوده است یعنی افزایش قیمت مسکن سالیانه رقمی نزدیک به ۳ درصد برای کشورهای صنعتی بوده است.

ماجرای مسکن مهر به عنوان اولین تجربه حمایتی:

قاعدتاً در صورت بلاعوض بودن الگوی حمایت طرف عرضه، انتظار به کاهش تورم به شکل قابل توجه است. برآورده نشدن این انتظار احتمال عدم نظارت در منابع اختصاص داده شده (در پروژه مسکن مهر پیمانکاران) را میتواند برساند. طبق این قاعده در مورد پروژه مسکن مهر می توان گفت: میزان نقش الگوی حمایتی مسکن مهر در ایجاد تورم میزان تورم خالصی است که از کسر تورم مثبت ناشی از افزایش قیمت نهاده ها و تورم منفی ناشی از کاهش قیمت مسکن ایجاد میشود. با در نظر گرفتن تورم سی درصدی ناشی از افزایش قیمت نهاده ها ساختمان و نقش پنجاه درصدی هزینه ساخت در قیمت مسکن و سهم سی درصدی مسکن در هزینه بودجه خانوار میتوان نقش مسکن مهر در ایجاد تورم سبد کالاهای مصرفی خانوار از ناحیه ساخت و ساز های بخش خصوصی فارغ از مسکن مهر را کمتر از هفت درصد در شرایطی که تورم منفی ناشی از اضافه شدن مسکن ارزان به سبد کالاهای خانوار در نظر گرفته نشود، ارزیابی کرد.(در صورت در نظر گرفته شدن مسکن مهر در سبد کالاهای مصرفی خانوار نقش پروژه حمایتی مسکن مهر در تورم را منفی در جهت کاهش تورم خواهد بود). حال اگر این قاعده تورمی نسبت به مسکن مهر مشاهده نشود، بیم انحراف منابع در مسیر افزایش هزینه های تولید که منطبق با سودآوری اقتصادی در حوزه های دیگر اقتصادی است از سوی دریافت کنندگان تسهیلات حمایتی می رود.

بر اساس گزارشات مرکز امار شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال ١٣٩٧، با ۴۷.۸ درصد افزایش نسبت به سال ١٣٩٦ داشته است این میزان تورم قیمت نهاده های ساختمان بیشتر از سال های ۹۱ و ۹۲ که سالهای اجرایی مسکن مهر بود می باشد. به بیان دیگر نمی توان افزایش قیمت نهاده های ساختمان در صورت تقویت طرف تقاضای آن در موضوع ارتباط با تورم چندان جدی گرفت.

آیا ممکن است بخشی از متولیان اجرایی مسکن مهر منابع دریافتی را در مسیر های منابع شخصی که منطبق بر افزایش هزینه های اجتماعی اقتصادی است برده باشند؟

در پی سوال با یکی از پیمان کاران مسکن مهر نکات جالب زیر بیان شد: دریافت کننده اصلی منابع مسکن مهر، افرادی خاص مرتبط  با مجریان دولتی بودند. آنگونه که از پیمان کاران جزء شنیده شد مقدار دریافتی این افراد از منابع برای تخصیص مبالغ پروژه بر کسی معلوم نیست ولی آنچه مورد فهم قرار گرفت مورد زیر بود: حجم بسیار از منابع مالی در مرحله اولیه برداشت میشد. و این گونه هم نبود که عوامل راس هرم در انتقال مابقی انجام شده پس از کسر سهم خود، اقدامی منطبق بر منافع شخصی خود نکرده باشند(نتیجه یک تحقیق میدانی).

جمع بندی و نتیجه گیری:

صاحبان قدرت نیاز به اجرایی شدن قوانین بازار برای افزایش قیمت مسکن ندارند آنها همچنین نیازی به سوداگری جامعه ندارند(هر چند که تمایل دارند از قوانین بازار و سوداگری در جامعه برای پنهان کردن خود در افزایش منافع اقتصادی خود بهره ببرند). به علت قدرت اقتصادی که دارند میتوانند قدرت قیمت گذاری داشته و از این طریق خود قیمت مسکن را تعیین کنند. بنابراین اگر احتمال وجود گروه های پر قدرت باشد؛ کاهش قیمت مسکن با سیاست گذاری اخذ مالیات بر خانه های خاله میتواند چندان مرتبط نبوده و در این مساله، باید از زاویه وجود قدرت قیمت گذاری صاحبان ثروت به اقتصاد مسکن برای کاهش قیمت مسکن نگاه کرد. به طور کلی اصلاح رویکرد در حمایت از بخش خصوصی مردمی خود توام با از بین رفتن اهداف اقتصادی فردی برای گروه های پرقدرت است که به صورت مستقیم و غیر مستقیم فاعلان قیمت گذار در بازار، و قوانین عرضه و تقاضا برای پیشبرد افزایش قیمت از بین میبرد.